개인사업자 부동산 기장 하시는 분도 있고 안 하시는 분도 있습니다. 근데 제가 겪어 보면 기장 하시는 분들이 서비스를 조금 못 받는 것 같아 안타까운 마음이 들었습니다. 이왕 부동산 기장할 거 기장료만큼 세무사 잘 활용하시면 됩니다. 오늘은 개인사업자 부동산 기장 할 때 잘 활용하는 방법을 말씀드리겠습니다
이런 어려움이 있거나 도움될 친구나 가족을 생각해보세요 그리고 공유해주세요 어려움을 해결하는데 확실히 도움될겁니다
개인사업자 부동산 계약 전후 활용법
보통 세무사를 찾을 때는 임대 계약이 끝나고 또는 매매계약하고 난 다음에 이렇게 했다 관련된 계약서를 세무사에게 보내주십니다. 근데 계약서 상황을 보면 우리에게 불리한 요소가 있는 경우가 있습니다. 이미 계약은 완료했으니 어떻게 고치기도 힘든 상황입니다. 그러면 어쩔 수 없이 손해를 보고 계약을 파기하거나 일부 변경하기도 합니다
임대 계약 또는 매매계약하기 전 지금 상황을 담당 세무사 또는 퇴원 사무실에 상담을 해보세요. 어렵게 얘기할 필요 없이 이런 상황에서 어떤 문제점이 있을까요? 물어보시면 됩니다. 그러면 우리가 손해 보지 않게 도와줄 겁니다. 또는 어쩔 수 없는 상황이라면 최대한 손해 금액이 적게 도와 줄 겁니다
예시로 보통 보증금에 대해서 은행이자 발생 될 겁니다. 이런 이자의 일정 부분을 수익으로 보고 부가세로 납부하고 있습니다 이걸 간주임대료라고 표현합니다. 물론 은행에 안 넣었을 수도 있지만 국가에선 넣었다고 봅니다. 이런 임대료는 통상 임대인이 많이 납부하십니다 왜냐하면 보증금에 일정 퍼센트가 나오기 때문이죠 근데 임대 계약 자체가 임대보증금에 대한 간주임대료도 임차인이 납부한다고 되어 있으면 임차인이 납부하게 됩니다
혹시 어렵거나 궁금하신게 있으신분은 익명으로 문의주시면됩니다.
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매출 세금계산서 발행
임대계약을 하고 나면 매달 임차인에게 세금계산서를 발행해야 합니다. 특정 날짜에 매달 준다는 게 사실 쉽지만은 않습니다. 실무적으로도 임대 계약 자체는 변동이 별로 없기 때문에 3개월 또는 6개월마다 세금 계산서를 발행하고 있습니다. 임대인이 이걸 발행하시는 것도 귀찮은 일 아닐까요? 세무사사무실에 맡겨 주시면 됩니다
물론 전자 세금 계산서 발행 해야 할 경우도 있습니다 경우는 인증서가 필요한 부분이다 보니 본인 아니고서는 발급해 주기가 어렵습니다. 그러니 이왕이면 종이 세금계산서 발행할 수 있도록 임대차 계약하시면 좋습니다 만약 간이과세자라 세금계산서 발행이 않해 되면 기장않해도 될까요? 사업자 간이과세자 기장 하냐 안 하냐의 차이점을 보시면 해야하는지 않해야 하는지 아실수있습니다.
경비 처리 방향
개인사업자 부동산은 경비 처리할 부분이 상대적으로 적습니다. 왜냐하면 일반적인 사업체와 다르게 직원이 없는 경우도 많고 거래처에 접대하는 경우는 극히 드물기 때문입니다. 경비가 별로 없다면 자연스럽게 세금은 많이 증가가 될 수밖에 없습니다. 이왕 부동산 기장 하는 거 종합소득세에서도 혜택을 봐야지 않겠어요? 잘 놓치는 통신비 건강보험 등 챙길 수 있는 게 뭐 더 없는지 담당자와 상의를 해보시면 좋습니다. 사실 담당자도 알려주고는 싶지만 어디에 무엇이 궁금한지 모르기 때문에 못 알려 주는 경우도 많습니다
양도소득세와 종합소득세 컨설팅
건물의 감가상각을 종합소득세에 반영하면 나중에 양도소득세가 많이 나옵니다. 반대로 감가상각하지 않으면 양도소득세는 적게 나올지언정 종합소득세는 많이 나올 수 있습니다. 왜냐하면 건물은 하난데 세금은 두 개 다 적용받을 수 없기 때문입니다 하나의 건물에 한 세금만 줄이는 게 가능합니다. 근데 부동산 기장을 맡기시게 될 경우 이런 디테일한 상담이 가능하십니다. 근데 제가 일하면서 이런 걸 요청하시는 분이 없었습니다
상속 증여 플랜
위에서 말씀드렸다시피 세무사 나 담당 직원은 개인사업자 부동산 가장 필요한 정보를 주고 싶어 합니다. 줘야 되기도 하고요 내가 상속의 생각이 있는지 증여에 대한 생각이 있는지 나만 알고 있습니다. 담당 세무사는 얘기하지 않으면 모릅니다. 담당 세무사와 얘기를 나누어서 해당 부동산 기장 할 때 상속에 염두를 두고 기장 할지 증여의 염두를 두고 기장을 할지 결정하게 됩니다. 별 차이가 없을 것 같지만 자산 가치 평가 기준이 다르기 때문입니다 또한 세무사가 보험을 겸업하여 적절한 컨설팅을 해주는 경우도 많습니다
결론(요약)
개인사업자 부동산 기장을 잘 활용하는 건 계약 전부터 최종 매도시기까지 발생하는 모든 부분에서 충분히 논의 할 수 있다 논의하면 할수록 더욱 디테일한 그리고 우리에게 맞는 컨설팅이 되니 최대한 활용하자